中經(jīng)記者 吳靜 盧志坤 北京報道

從年初“好房子”被寫入《政府工作報告》，到9月《住房租賃條例》正式施行，一系列政策組合拳為住房租賃行業(yè)注入了新活力。

10月30日，在第七屆領(lǐng)航·住房租賃產(chǎn)業(yè)國際論壇上，《中國經(jīng)營報》記者從與會專家處了解到，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時代，住房租賃市場正駛?cè)胍?guī)�；瘮U張的黃金期。行業(yè)正從“量的滿足”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”，從“模糊邊界”走向“產(chǎn)業(yè)顯形”，并穩(wěn)步邁進規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、長期化的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

“好房子”重塑資產(chǎn)價值

“好房子就是好資產(chǎn)�！盜CCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然在論壇上指出，隨著住建部《住宅項目規(guī)范》的發(fā)布，“好房子”已成為行業(yè)發(fā)展的核心導(dǎo)向。她強調(diào)，“好房子”不僅是一套建設(shè)標準，更代表了一種生活理念，為住房租賃市場的長期價值和可持續(xù)發(fā)展厘清了演進框架。

“好房子”理念的落地為資產(chǎn)運營帶來顯著效益。ICCRA研究報告顯示，通過對存量房進行提質(zhì)改造，“好房子”項目平均裝修成本下降15%至20%，改造周期縮短35%至40%，能耗和維保支出下降25%，資產(chǎn)壽命提升20%至30%，凈營運收益提升3%至5%。趙然指出，這些數(shù)據(jù)表明，“好房子”在提升居住體驗的同時，也實現(xiàn)了資產(chǎn)回報的可持續(xù)增長。

據(jù)趙然分享，在具體實踐中，多家機構(gòu)化租賃品牌圍繞“物理空間、功能設(shè)置、社區(qū)環(huán)境、服務(wù)體系”四個維度展開探索。例如，部分品牌將“網(wǎng)紅打卡”思路引入公共區(qū)域設(shè)計，根據(jù)I/E人格類型劃分空間功能：為內(nèi)向者設(shè)置天文觀景臺、迷你農(nóng)場、發(fā)呆亭，為外向者配置舞臺劇場、運動場、會客廳，實現(xiàn)差異化場景營造，增強租客歸屬感與黏性。

服務(wù)方面，標準化、體系化的運營模式正成為品牌建設(shè)的核心。從節(jié)日裝飾到社群運營，從色彩規(guī)范到互動機制，細節(jié)服務(wù)正在轉(zhuǎn)化為可復(fù)制的品牌價值，推動租客從“短期過渡”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定長居”。ICCRA的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，家庭型客源占比從2018年的不足10%提升至2025年的25%，平均租期也從2022年的9.8個月延長至2025年的11.2個月，反映出租賃需求的結(jié)構(gòu)性升級。

行業(yè)向“獨立產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變

今年9月份，《住房租賃條例》（以下簡稱“《條例》”）正式施行，標志著我國住房租賃行業(yè)進入有法可依、有章可循的新時期。

全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長柴強在論壇上指出，《條例》的出臺填補了國家層面住房租賃法規(guī)的空白，旨在補全“租”的短板，完善租購并舉的住房制度。

《條例》的實施推動了住房租賃從“臨時配套”向“獨立產(chǎn)業(yè)”的轉(zhuǎn)變。趙然分析指出，行業(yè)正從“模糊邊界”走向“產(chǎn)業(yè)顯形”，政策研判更加專注，資源配置更趨差異化，金融支持更具機制性，產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)更系統(tǒng)化。這一轉(zhuǎn)變不僅提升了行業(yè)的經(jīng)濟地位，也增強了公眾對租賃住房的認同與信任。

隨著市場化長租房與保障性租賃住房雙軌并行，租賃產(chǎn)品的多元化趨勢顯著。與會嘉賓一致認為，從臨時居住到長期安家，租賃住房正成為越來越多城市人群的主動選擇。政策紅利的釋放與市場秩序的規(guī)范，共同推動行業(yè)走向精細化、產(chǎn)業(yè)化、長期化的新階段。

租賃住房資產(chǎn)可投性增強

今年6月份，華夏北京保障房REITs完成擴募；9月，建信長租持有型不動產(chǎn)ABS也成功擴募。隨著保障性租賃住房REITs的不斷成熟，市場已經(jīng)從“首發(fā)為主”進入“首發(fā)+擴募”并行的新階段。

信達資本董事會執(zhí)行委員、中國保險資管業(yè)協(xié)會不動產(chǎn)投資專委會委員姜浙在論壇上指出，保租房REITs與持有型不動產(chǎn)ABS等金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，極大提升了租賃住房的“可投性”和資本的可進入性，為存量資產(chǎn)盤活與行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了重要資金支持。

據(jù)ICCRA觀察，今年的REITs產(chǎn)品呈現(xiàn)出新的特征：“同城多項目”組包成為趨勢，擴募時一次性注入多處租賃住房，提高了組合的分散度和管理效率；城市布局更加穩(wěn)健，資產(chǎn)主要集中在北京、上海、蘇州等一線和核心二線城市，新項目多位于軌道交通便捷、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的人才與安居社區(qū)，出租更容易、收繳更穩(wěn)定；租金表現(xiàn)“逆勢相對較強”，在行業(yè)租金整體承壓的背景下，保租房REITs二季度單位月租金仍同比增長1.6%，而重點16城租金指數(shù)同比下降3.5%，顯示出租賃住房REITs的抗壓能力和長期價值。

趙然進一步指出，REITs市場正在形成“長期資金穩(wěn)底、活躍資金提效”的良性結(jié)構(gòu)。保險資金、銀行理財?shù)乳L期機構(gòu)資金偏好穩(wěn)健分紅，成為市場“壓艙石”；券商資管、公募專戶等交易型機構(gòu)則活躍于擴募與上市階段，提升流動性與價格發(fā)現(xiàn)效率。這種資金結(jié)構(gòu)的互補，為REITs市場的健康發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

隨著“好房子”理念深入人心、《住房租賃條例》落地實施、REITs市場持續(xù)擴容，住房租賃行業(yè)正迎來政策、產(chǎn)品與金融的三輪驅(qū)動。從居住體驗到資產(chǎn)價值，從規(guī)模擴張到品質(zhì)運營，行業(yè)邏輯已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，從“能融資”升級為“能投資、能持續(xù)、能分紅”。